Sur les réseaux, on voit passer des rendements locatifs de 20 ou 30 % en Sicile. Parfois, les chiffres sont vrais. Mais il s’agit presque toujours d’un rendement brut. Avant d’acheter pour louer, il faut savoir faire la différence entre trois chiffres.
Les exemples de cet article sont pédagogiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement ni une promesse de rendement. Taux et règles en vigueur en 2026, à vérifier avec un professionnel pour votre situation.
Les trois rendements
- Le rendement brut = loyers annuels ÷ investissement total (prix + frais d’achat + travaux).
- Le rendement net = (loyers encaissés − impôt sur les loyers − IMU − charges non récupérables − entretien − assurance − gestion) ÷ investissement total.
- Le rendement réel, c’est le net après une vraie année : un mois sans locataire, une réparation imprévue, un déplacement pour régler un problème.
Les coûts à ne pas oublier
- L’impôt sur les loyers : en location longue, la cedolare secca est un impôt forfaitaire de 21 % sur les loyers dans le cas général (10 % pour certains contrats à loyer encadré dans certaines communes), sans déduction de charges. En location courte, il est de 21 % pour un premier logement et 26 % pour un second.
- L’IMU, la taxe foncière due sur un logement qui n’est pas votre résidence principale : rendita catastale × 1,05 × 160 × taux de la commune (souvent autour de 1 %).
- La TARI, la taxe sur les déchets, si elle reste à votre charge.
- Les charges de copropriété non récupérables.
- L’entretien : prévoyez une réserve chaque année.
- L’assurance.
- La gestion, si vous la déléguez à une agence ou une conciergerie.
- L’imposition dans votre pays de résidence, selon la convention fiscale applicable.
Un exemple chiffré
Prenons un petit appartement acheté 12 800 € tout compris, loué en location longue. Pour repère, en 2026, les annonces de location dans certaines petites villes de la côte nord vont d’environ 350 € par mois pour un studio à 500 € pour un trois-pièces.
| Poste | Montant annuel (exemple) |
|---|---|
| Loyer : 350 € × 11 mois | 3 850 € |
| Cedolare secca (21 %) | − 809 € |
| IMU (estimation) | − 300 € |
| Charges, entretien, assurance (estimation) | − 600 € |
| Revenu net | ≈ 2 100 € |
Soit un rendement d’environ 30 % brut et 16 % net. C’est un très bon chiffre, mais regardez ce qui le rend possible : un prix d’achat très bas, peu de travaux, une zone où l’on trouve des locataires et une gestion assurée sans intermédiaire. Changez une seule de ces conditions et le résultat change beaucoup. Sur un bien acheté 30 000 € avec des travaux et une gestion déléguée, le net sera nettement plus bas.
La méthode, en cinq étapes
- Calculez l’investissement total : prix, frais d’achat (voir notre article sur le rôle et les frais du notaire), travaux de mise en location.
- Estimez un loyer prudent à partir d’annonces comparables et de l’avis de deux agences locales.
- Comptez 10 ou 11 mois loués par an, pas 12.
- Retirez tous les coûts de la liste ci-dessus.
- Comparez le net obtenu à d’autres placements, en gardant en tête que l’immobilier est moins liquide : il peut falloir du temps pour revendre.
FAQ — rendement locatif en Sicile
Quel rendement peut-on espérer en Sicile ? Il n’existe pas de rendement type. Il dépend du prix d’achat, des travaux, de la zone, du loyer réellement obtenu, de l’occupation et de la gestion. Seul un calcul net, bien par bien, permet de répondre.
La location courte rapporte-t-elle plus que la location longue ? Souvent en brut, pas toujours en net : ménage, linge, accueil, conciergerie, saisonnalité et obligations (CIN, sécurité, déclaration des voyageurs) réduisent l’écart.
Les aides fiscales aux travaux sont-elles accessibles à un non-résident ? Ce sont des déductions de l’impôt sur le revenu italien. Sans revenus imposables en Italie à l’impôt ordinaire, elles sont souvent inutilisables. À vérifier avec un professionnel.
